Come noto, nel caso di acquisto della c.d. “prima casa”, il contribuente può usufruire di un regime fiscale agevolato: applicazione dell’imposta di registro nella misure del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
In particolare, a mente della nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro, approvato con il dPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), “ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
a)che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività (…). La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto; (…).”
Per poter beneficiare dell’agevolazione fiscale, quindi, sono previste due condizioni tra loro alternative: l’acquirente deve avere la residenza o deve impegnarsi a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto nel Comune in cui è ubicato l’immobile, oppure deve svolgere la propria attività nel predetto Comune. Si prevede, inoltre, che la dichiarazione di voler stabilire la propria residenza nel Comune in cui è sito l’immobile debba essere resa dall’acquirente, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.
Con riferimento alle condizioni appena descritte, l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 53/E del 27 aprile 2017, ha recentemente chiarito che qualora le agevolazioni fiscali siano riconosciute sulla base della dichiarazione – resa in atto di acquisto – di svolgere la propria attività prevalentemente nel Comune in cui è sito il bene e detta condizione non si avveri per sopravvenute cause lavorative, i benefici riconosciuti potranno essere conservati, nel caso in cui l’acquirente si impegni a trasferire la residenza nel predetto Comune nel termine di 18 mesi.
Segnatamente, l’Agenzia delle Entrate ha esaminato il caso di un avvocato, il quale per poter usufruire dell’agevolazione fiscale aveva dichiarato nell’atto di acquisto di svolgere la sua attività prevalente nel Comune in cui era ubicato l’immobile, nel quale aveva effettivamente aperto uno studio. A seguito, dell’acquisto, tuttavia, le sue aspettative lavorative in detto Comune venivano disattese a causa della revoca di un incarico di consulenza continuativa che gli era stato conferito. Egli, pertanto, si vedeva costretto a chiudere lo studio, senza avervi mai operato.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, data l’alternatività delle due condizioni, l’acquirente può continuare ad usufruire dell’agevolazione fiscale, rettificando la precedente dichiarazione resa nell’atto di acquisto, assumendosi l’impegno a trasferire la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile nel termine di 18 mesi dall’acquisto. Detta facoltà, precisa l’Agenzia, è riconosciuta solo qualora il termine di 18 mesi risulti ancora pendente e l’atto sia “redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto originario (…) e sia “prodotto per la registrazione presso l’ufficio in cui è stato registrato l’originario atto di acquisto”(…). “La rettifica può essere effettuata dal contribuente anche in data successiva alla registrazione dell’atto di acquisto a condizione, tuttavia, che non venga arrecato pregiudizio all’attività di controllo svolta dall’Ufficio (…) e sempreché l’Agenzia non abbia già disconosciuto, con apposito avviso di liquidazione, le agevolazioni “prima casa” rilevando la mancanza del presupposto dello svolgimento dell’attività lavorativa nel Comune in cui è sito l’immobile acquistato”.
Il chiarimento dell’Agenzia assume particolare valenza poiché attraverso esso può sostenersi che qualunque dichiarazione resa in atti al fine di fruire dei benefici “prima casa”, che non si realizzi per causa di forza maggiore, possa essere rettificata nelle forme e nella ricorrenza dei presupposti ivi indicati.
L’Autore:
AVV. Anna Maria Conti