Il decreto Ristori quater estende la platea dei destinatari dell’esenzione dell’IMU

Come noto, i decreti legge, emanati dal Governo, per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19, hanno disposto la cancellazione, per l’anno 2020, della prima e della seconda rata dell’imposta municipale propria (IMU) di cui all’art. 1 commi da 738 a 783 della legge 27 dicembre 2019, n. 160, relativamente a determinate categorie di immobili.
In diverse disposizioni dei sopra citati decreti legge, tale esenzione tuttavia è subordinata alla condizione che i proprietari degli immobili siano anche gestori delle attività ivi esercitate.
Nello specifico:

  • l’articolo 177, comma 1, lettera b), del DL n. 34 del 2020 (c.d. Decreto Rilancio) ha disposto la cancellazione della prima rata dell’IMU, per l’anno 2020, per gli “immobili rientranti nella categoria catastale D/2 e immobili degli agriturismo, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed & breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate”;
  • l’articolo 78, comma 1, lettere b), d) ed e), del DL n. 104 del 2020 (c.d. Decreto Agosto) ha previsto la cancellazione della seconda rata dell’IMU, per l’anno 2020, per gli: “b) immobili rientranti nella categoria catastale D/2 e relative pertinenze, immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed & breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate (…);d) immobili rientranti nella categoria catastale D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate; e) immobili destinati a discoteche, sale da ballo, night-club e simili, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate”.
  • l’articolo 9, comma 1, del DL 137 del 2020 (c.d. Decreto Ristori) ha ampliato l’esenzione della seconda rata dell’IMU, per l’anno 2020, agli “immobili e le relative pertinenze in cui si esercitano le attività indicate nella tabella di cui all’allegato 1 al presente decreto, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate”.
  • l’articolo 5, comma 1, del DL 149 del 2020 (c.d. Decreto Ristori-bis) ha disposto la cancellazione della seconda rata dell’IMU, per l’anno 2020, “che deve essere versata entro il 16 dicembre”, per “gli immobili e le relative pertinenze in cui si esercitano le attività riferite ai codici ATECO riportati nell’Allegato 2 al presente decreto, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate, ubicati nei comuni delle aree del territorio nazionale, caratterizzate da uno scenario di massima gravità e da un livello di rischio alto, individuate con ordinanze del Ministro della salute adottate ai sensi dell’articolo 3 del decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 3 novembre 2020 e dell’articolo 30 del presente decreto”.

Il condizionamento del beneficio alla circostanza della coincidenza del proprietario dell’immobile con il gestore dell’attività ivi esercitata è stato fortemente criticato, poiché di fatto rende l’esenzione in esame applicabile ad una platea molto limitata di destinatari.
Con il decreto legge n. 157 del 2020 (c.d. Decreto Ristori quater), pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 30 novembre 2020, il Governo ha ampliato i destinatari delle esenzioni IMU previste dalle disposizioni normative sopra trascritte, prevedendo all’articolo 8, rubricato “Individuazione dei soggetti esenti dal versamento IMU”, che “Le disposizioni di cui all’articolo 177, comma 1, lettera b), del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, all’articolo 78, comma 1, lettere b), d) ed e), del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126, all’articolo 9, comma 1, del decreto-legge 28 ottobre 2020, n. 137 e all’articolo 5, comma 1, del decreto-legge 9 novembre 2020, n. 149, si applicano ai soggetti passivi dell’imposta municipale propria, come individuati dal comma 743 dell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2019, n. 160, che siano anche gestori delle attività economiche indicate dalle predette disposizioni”.
Con la trascritta norma, l’esenzione del versamento IMU, per l’anno 2020, prevista dai diversi decreti legge che si sono succeduti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19 (sopra trascritti), viene riconosciuta anche ai gestori non proprietari, soggetti passivi dell’imposta indicati dal comma 743 dell’art. 1 della L. n. 160 del 2019, a mente del quale: “I soggetti passivi dell’imposta sono i possessori di immobili, intendendosi per tali il proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi. E’ soggetto passivo dell’imposta il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli. Nel caso di concessione di aree demaniali, il soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. In presenza di più soggetti passivi con riferimento ad un medesimo immobile, ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e nell’applicazione dell’imposta si tiene conto degli elementi soggettivi ed oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni”.
In forza del sopra trascritto art. 8, pertanto, potranno usufruire del beneficio in esame, i soggetti esercenti attività di impresa che, pur non essendo proprietari dell’immobile:

  • vantano su di esso un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, di superficie;
  • hanno diritto al suo utilizzo in virtù di un contratto di locazione finanziaria (leasing) e, quindi, rivestono la qualifica di locatari;
  • siano concessionari di beni immobili demaniali.

Qualora detti soggetti abbiano già corrisposto l’acconto IMU, per recuperare quanto versato, potranno procedere o alla compensazione in sede di saldo o alla richiesta di rimborso (entro 5 anni dal pagamento).
Si ritiene che l’ampliamento dei destinatari dell’esenzione dell’IMU, per l’anno 2020, disposta dal citato articolo 8, non sia soddisfacente.
Restano, infatti, esclusi dall’esenzione in esame la maggior parte degli imprenditori italiani che esercitano attività di impresa con beni immobili di loro proprietà.
Ed invero, di regola, per proteggere il proprio patrimonio, il proprietario dell’immobile, non esercita l’attività d’impresa personalmente, ma mediante una società di capitali, la quale è caratterizzata da un’autonomia patrimoniale perfetta che vieta ai creditori sociali di aggredire il patrimonio dei singoli soci. Il bene immobile di proprietà del socio non viene conferito nella società di capitali – proprio per evitare che lo stesso possa essere aggredito dai creditori sociali – ma è alla stessa dato in godimento mediante un contratto di affitto.
In questi casi, il soggetto che esercita l’attività di impresa (la società di capitali) non coincide giuridicamente con il proprietario dell’immobile, né vanta sul bene un diritto reale di godimento ed è pertanto escluso dall’esenzione IMU in esame.
Restano, inoltre, esclusi dall’esenzione in esame tutti coloro che esercitano l’attività di impresa con immobili di proprietà di terzi, in forza di un contratto di locazione di beni o di affitto di azienda o di ramo di azienda, che pone al loro carico l’importo dovuto a titolo di IMU.
Come noto, infatti, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, nella Sentenza n. 6882 del 2019, hanno ritenuto legittima la clausola negoziale, inserita in un contratto di locazione ad uso diverso da abitazione, che riversi sul conduttore l’onere economico derivante dall’IMU, purché detta imposta sia corrisposta, al Fisco, dal locatore-proprietario del bene immobile.
Anche in questi casi, il soggetto che esercita l’attività d’impresa non coincide con il proprietario dell’immobile, né vanta sul bene un diritto reale di godimento ed è pertanto escluso dall’esenzione IMU in esame.

L’Autore:
AVV. Anna Maria Conti

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