Prima casa, agevolazione applicabile anche se si è proprietari nello stesso Comune di abitazione non più idonea alle attuali esigenze
Come noto, ai fini dell’applicazione del regime fiscale agevolato per le compravendite della c.d. prima casa (imposta di registro al 2% anziché al 9% e IVA al 4% anziché al 10%), è necessario che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha – o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto – la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa, ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto alle cui dipendenze svolge il proprio lavoro.
La Tariffa di cui al dPR n. 131 del 1986 (TUR) indica, tra gli altri, quali presupposti per l’ottenimento del beneficio fiscale, la non titolarità – ossia la c.d. “impossidenza” – da parte dell’acquirente:

• “dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare” (art. 1, Nota II bis, comma 1, lett. b, della Tariffa);
• “dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni” vigenti o stabilite da norme previgenti (art. 1, Nota II bis, comma 1, lett. c, della Tariffa).

Dalla lettera della norma si evince chiaramente come l’elemento che impedisce di fruire del beneficio sia la mera “pre-possidenza” di un’altra casa di abitazione, indipendentemente dalle sue caratteristiche strutturali e intrinseche.
L’attuale formulazione normativa venne introdotta dopo che alcune modifiche regolarono la materia. In particolare, sia il D. L. 23 gennaio 1993, n. 16 (art. 1, comma 1) che il D. L. 22 maggio 1993, n. 155 (art. 16), introdussero il concetto di “idoneità”, nel senso che il beneficio spettava anche a chi già avesse una casa, purché l’acquirente dimostrasse “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”.
Tuttavia, dopo due soli anni dall’entrata in vigore delle citate disposizioni recanti quel concetto di “idoneità”, il Legislatore intervenne nuovamente con la L. 28 dicembre 1995, n. 549 (art. 3, comma 131) ripristinando la previgente disciplina, ossia sancendo che l’acquirente dovesse dichiarare di non essere titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare (e, quindi, espungendo dal testo normativo qualsiasi riferimento alla “idoneità” del fabbricato preposseduto e, con esso, qualsiasi valutazione soggettiva in ordine alla capacità della casa pre-posseduta a costituire, o meno, una soddisfacente sistemazione abitativa).
Orbene, benché la normativa non menzionasse più il requisito della idoneità della casa pre-posseduta, la giurisprudenza di legittimità ha, per anni, ritenuto che, in realtà, essa non lo avesse espunto, poiché il concetto di abitazione presuppone implicitamente il requisito della idoneità abitativa, con la conseguenza che se la casa pre-posseduta (anche se acquistata con l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”) non è idonea, la sua presenza non impedirebbe l’ottenimento (o la reiterazione) del bonus fiscale in occasione di un nuovo acquisto (Cassazione 18128/2009).
Tale ultima sentenza, assieme all’ordinanza n. 100 del 2010 della Corte di Cassazione, affermarono, inoltre, come il requisito della non possidenza di altra abitazione si riferisca ad una disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che sussiste nel caso di carenza di alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di altro appartamento ove l’interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze.
Tale orientamento si è consolidato nella giurisprudenza di legittimità e di merito (Cass. 3921/2014; Cass. 21299/2014) ed è stato avallato dalla Corte Costituzionale, la quale afferma che la intervenuta sostituzione nella legge sulla “prima casa” dell’espressione “fabbricato idoneo ad abitazione” con quella “casa di abitazione” è da intendersi nel senso che “la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un’altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato” (Corte Costituzionale, Ord. n. 203 del 22/06/2011).
Non sono, tuttavia, mancate pronunce contrarie e nette inversioni di rotta in cui si riscontra l’assoluta irrilevanza, per negare l’agevolazione, della inidoneità della casa già posseduta: chi è proprietario di una casa nel medesimo Comune, idonea o inidonea all’uso abitativo, non può avvalersi dell’agevolazione “prima casa” (Cass. 25646/2015; Cass. 25521/2016; Cass. 14740/2017). Secondo questo indirizzo, non assume interesse la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, rilevando esclusivamente il parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso (c.d. inconsistenza della inidoneità soggettiva dell’abitazione). Orientamento, peraltro, non conforme ai parametri costituzionali di interpretazione della norma, individuati nella citata sentenza del Giudice delle Leggi.
Al riguardo, si segnala ora la recentissima Sentenza della Corte di Cassazione (n. 2565/2018), la quale apporta un’importante indicazione chiarificatrice sui requisiti necessari per accedere all’agevolazione fiscale per l’acquisto agevolato della c.d. prima casa, che conferma come la proprietà di un’abitazione nel medesimo Comune, non acquistata con l’agevolazione “prima casa”, non impedisca di effettuare un nuovo acquisto agevolato ove si tratti di una casa non idonea a soddisfare le attuali esigenze abitative dell’acquirente.
L’auspicio è che con detta Sentenza sia stata messa la parola “fine” all’annosa questione, mediante l’applicazione dei seguenti principi fatti propri dalla Corte:

• l’agevolazione è in ogni caso impedita a chi già abbia la proprietà di una casa acquistata con il beneficio fiscale applicato anche secondo le previgenti discipline normative (a meno di non venderla prima del nuovo rogito d’acquisto o entro l’anno successivo);
• la proprietà di una abitazione nel medesimo Comune non acquistata con l’agevolazione “prima casa” non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di una casa non idonea ad essere utilizzata per fini abitativi;
• l’inidoneità può essere di tipo soggettivo (relativa alla situazione personale del contribuente: ad esempio, prima era single, ora invece è sposato con prole) o di tipo oggettivo (in relazione alle condizioni dell’edificio: ad esempio, perché fatiscente).

La Suprema Corte è così giunta ad interpretare questo criterio della “impossidenza” in maniera molto restrittiva e, quindi, in senso favorevole al contribuente. Sulla base dell’attuale orientamento si considera come se non avesse alcuna proprietà chi già sia proprietario di un’abitazione, ma dimostri che si tratta di una casa non idonea ad essere congruamente utilizzata: perché necessita di lavori di ristrutturazione, perché è di dimensioni troppo ridotte rispetto alla famiglia del proprietario o, addirittura, in quanto il proprietario non ne può disporre perché l’ha data in locazione.
Sarà ovviamente rimessa al giudice di merito la valutazione di tale inidoneità, restando certamente aperte questioni del tipo: può ritenersi idonea una casa dove in una stessa stanza coabitino più figli? Può ritenersi idonea una casa dove vi sia un solo bagno per più persone? E ancora, come potrà valutarsi se una casa ha o meno bisogno di interventi edilizi?
Per evitare o ridurre la possibilità che sorgano contestazioni su tali questioni, potrebbe essere consigliabile che l’acquirente dichiari in atti le ragioni dell’inidoneità a soddisfare le attuali esigenze abitative della casa da lui posseduta, ove possibile documentandole anche con perizie sullo stato oggettivo dell’immobile ritenuto inidoneo.
L’Autore:
DOTT. Edoardo Giontella